El cierre de obra: actas, repasos y garantías

El día de la recepción de la obra hay una caravana de personas recorriendo el edificio: promotor, dirección facultativa, constructor, fabricantes principales, project manager. Llevan tablets con la lista de comprobación y van marcando lo que falta. Al final del recorrido, se firma un acta. Esa firma cierra un proyecto y abre otro: el de las garantías y el del primer año de vida del edificio. Esta lección entra en cómo se hace ese cierre para que sea limpio y no genere fricciones posteriores.

Las dos recepciones según la LOE

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece dos hitos formales de cierre:

• Recepción provisional (o simplemente "recepción"): cuando el constructor entrega la obra al promotor terminada y cumpliendo lo proyectado. Inicia los plazos de garantía y permite el uso del edificio. Puede hacerse con reservas (defectos a subsanar en plazo) o sin ellas.
• Recepción definitiva: a la finalización del plazo de garantía estipulado en contrato (mínimo legal y plazo contractual coinciden habitualmente en un año para la garantía general). Se verifica que los defectos detectados se han subsanado y que la obra cumple sus prestaciones.

Entre las dos recepciones, las patologías que aparezcan se imputan al constructor según la cobertura de garantía. Por eso el procedimiento de la recepción provisional es decisivo.

Las garantías legales y contractuales

La LOE establece tres niveles de garantía con plazos distintos:

• Un año: defectos de ejecución (acabados, materiales que se ven, instalaciones visibles). Aplica al constructor.
• Tres años: defectos en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad (estanqueidad, aislamientos, climatización). Aplica al constructor y a quien ejecutó el elemento.
• Diez años: defectos estructurales que afecten a la seguridad. Aplica al constructor, al proyectista y a quien dirigió la obra.

Estas garantías son legales y no se pueden reducir contractualmente, pero sí ampliarse. El seguro decenal obligatorio cubre el tercer nivel.

El proceso de recepción provisional

Un proceso ordenado de recepción tiene varias fases:

• Pre-recepción: visita previa del jefe de obra y la dirección facultativa para identificar defectos visibles y elaborar lista de repasos. Se hace una o dos semanas antes de la recepción oficial.
• Subsanación de defectos detectados: el constructor corrige todo lo identificado antes del día oficial.
• Recepción oficial: visita conjunta del promotor, dirección facultativa y constructor. Recorrido sistemático del edificio con lista de comprobación.
• Firma del acta de recepción: documento formal con o sin reservas, fechado y firmado por todas las partes.
• Entrega del Libro del Edificio: dossier completo con planos as-built, certificaciones, manuales de uso y mantenimiento, garantías.

Cada fase tiene plazos y participantes definidos.

La lista de repasos

La lista de repasos es el documento operativo de la recepción. Identifica todo lo que el promotor encuentra que debe subsanarse antes de la recepción definitiva:

• Defectos visibles de acabado (pintura, alicatados, juntas).
• Elementos que funcionan mal (puertas que rozan, cierres defectuosos).
• Instalaciones con problemas (presión de agua insuficiente, regulación de calefacción).
• Documentación pendiente de entregar.

Cada repaso lleva: ubicación exacta, descripción, gravedad, responsable de subsanación, plazo.

En proyectos con elementos prefabricados, los repasos típicos incluyen:

• Juntas selladas mal rematadas.
• Pequeños daños superficiales detectados después del montaje.
• Insertos mal ocultos en piezas vistas.
• Diferencias estéticas en acabado entre piezas vecinas.

Cuanto más cuidada haya sido la coordinación y el control en planta y en obra, más corta es la lista de repasos al final.

El acta de recepción con reservas

Cuando hay defectos pendientes de subsanación pero la obra es utilizable, se firma acta con reservas. El acta contiene:

• Identificación del edificio y agentes.
• Fecha de recepción.
• Constatación del estado general.
• Lista de reservas (los defectos que el promotor exige subsanar).
• Plazo para subsanación.
• Mecanismo de verificación de la subsanación.
• Firmas.

Si la lista de reservas es muy larga o incluye defectos graves, el promotor puede negarse a recibir hasta que se subsanen. Esta decisión queda registrada como no recepción y los plazos de garantía no arrancan.

El periodo de garantía

Desde la firma de la recepción provisional, arrancan los plazos de garantía legales. Durante ese periodo:

• El promotor (o la propiedad final, si ya ha vendido) tiene derecho a reclamar al constructor las patologías que aparezcan.
• El constructor mantiene equipos disponibles para subsanaciones.
• La dirección facultativa puede ser convocada para certificar la causalidad de patologías que aparezcan.
• El fabricante de elementos prefabricados mantiene sus garantías comerciales según el contrato.

El primer año, en particular, es el más activo: los defectos ocultos suelen manifestarse y se subsanan en este periodo. Los siguientes años son más estables.

El Libro del Edificio

La LOE obliga a entregar el Libro del Edificio al cierre de la obra. Es el dossier documental que acompaña al edificio durante toda su vida útil. Contenido mínimo según la LOE y desarrollos autonómicos:

• Identificación del edificio y agentes intervinientes.
• Proyecto final (as-built) incluyendo modificaciones.
• Certificaciones energéticas, de instalaciones y de marcado CE.
• Manual de uso y mantenimiento.
• Plan de mantenimiento con periodicidades.
• Datos de garantías y contactos para mantenimiento.

Para proyectos industrializados el Libro del Edificio se enriquece con:

• Modelo BIM as-built.
• Listado de elementos prefabricados con su identificación y fabricante.
• Trazabilidad de control de calidad.
• Datos de mantenimiento específico de elementos prefabricados.

La recepción definitiva

Al cabo del periodo de garantía contractual (típicamente un año), se hace la recepción definitiva:

• Visita similar a la provisional.
• Verificación de que los repasos se subsanaron y de que no han aparecido nuevas patologías.
• Liberación de la retención de garantía que el contrato hubiera estipulado.
• Firma del acta definitiva.

Las garantías legales mayores (tres años y diez años) continúan vigentes después de la recepción definitiva.

El cierre del proyecto desde el lado del fabricante

Para el fabricante de elementos prefabricados, el cierre del proyecto implica:

• Última factura de la obra montada.
• Entrega de documentación final al promotor.
• Cierre del expediente de control de producción en fábrica.
• Archivo definitivo de todos los registros vinculados a las piezas suministradas.
• Compromiso de garantía sobre los elementos según contrato.

Mantener vivo este expediente durante el periodo de garantía (mínimo diez años habitual) es exigencia normativa y comercial.

Cierre del curso

Has recorrido la planificación del seguimiento, las reuniones de coordinación, el registro fotográfico, la gestión de retrasos y el cierre formal de obra. Lo que une todas las lecciones: el seguimiento no es una herramienta para detectar fallos ajenos, es una herramienta para que el proyecto termine como se planificó. Quien sigue de cerca, termina bien. Quien sigue de lejos, descubre los problemas cuando son grandes.