Contratos con fabricantes y subcontratas especializadas

Un contrato de obra tradicional es relativamente simple: precio por unidad, certificación contra ejecución, garantía decenal. Un contrato con fabricante de prefabricados es más complejo porque tiene cláusulas específicas: pagos contra fabricación, propiedad de moldes, riesgo de transporte, gestión de modificados. Errores en estas cláusulas son caros. Esta lección entra en los elementos que un contrato bien estructurado debe contemplar.

Los componentes esenciales

Un contrato con fabricante de prefabricados incluye habitualmente:

Identificación de las partes

• Constructor / promotor (cliente).
• Fabricante.
• Datos jurídicos completos.

Objeto del contrato

• Productos a suministrar: detalle por familia y cantidad.
• Servicios incluidos: fabricación, transporte, montaje según corresponda.
• Exclusiones explícitas.

Especificaciones técnicas

• Referencia al proyecto (planos, memoria, pliego).
• Características de cada producto.
• Normas aplicables.

Plazos

• Plazo total.
• Hitos parciales con fechas.
• Penalizaciones por retraso.

Precio

• Por unidad y total.
• Desglose por concepto.
• Fórmulas de revisión cuando aplica.

Forma de pago

• Hitos de pago.
• Avales y garantías.

Garantías

• Garantía técnica del producto.
• Garantía decenal LOE.
• Garantía sobre vicios ocultos.

Resolución de discrepancias

• Procedimiento de reclamación.
• Mediación o arbitraje.
• Jurisdicción.

Cada componente exige redacción cuidadosa.

Los hitos de pago en CI

A diferencia de obra tradicional, en CI los pagos suelen distribuirse:

Anticipo a la firma

• Típicamente entre 10% y 30% según práctica habitual.
• Requiere aval bancario o seguro de caución que protege al cliente.

Pago contra fabricación

• Cuando la pieza está fabricada y verificada en planta.
• Típicamente entre 30% y 60% del valor de la pieza.

Pago contra entrega o transporte

• Cuando la pieza llega a obra.
• Porcentaje complementario.

Pago contra montaje

• Cuando la pieza está montada y aceptada.
• Último porcentaje significativo.

Retención de garantía

• Porcentaje retenido hasta la recepción definitiva.
• Típicamente entre 3% y 5%.

Estos porcentajes son objeto de negociación y figuran explícitamente.

Los avales y garantías financieras

Cuando hay anticipos, el cliente exige garantías:

Aval bancario por anticipo

• El fabricante consigue aval de su banco por el monto del anticipo.
• Si el fabricante incumple, el cliente ejecuta el aval.

Seguro de caución

• Alternativa al aval bancario, con menor coste financiero.
• Compañía aseguradora avala.

Retenciones de garantía

• Porcentaje retenido hasta cumplimiento.
• Liberado en recepción definitiva.

Estas garantías son protección estándar y deben figurar en contrato.

La propiedad de los moldes

Aspecto sensible en CI:

Molde de catálogo del fabricante

• Molde existente que el fabricante usa para varios proyectos.
• No se imputa al cliente.
• Sin afectación de propiedad.

Molde nuevo amortizado en el proyecto

• Coste imputado al proyecto.
• Tras el proyecto, ¿quién es propietario?
  • Opción A: queda del fabricante (uso futuro).
  • Opción B: propiedad del cliente (limita uso por terceros).
  • Opción C: copropiedad con condiciones.

Esta cláusula debe figurar explícitamente y se negocia.

Molde aportado por el cliente

• Cliente financia el molde y queda como activo suyo.
• Modelo poco habitual en construcción.

La gestión de modificados

Un contrato robusto define cómo se gestionan los modificados:

Procedimiento de aprobación

• Plazo máximo del cliente para aprobar modificado.
• Documentación requerida.

Cálculo del impacto económico

• Precios contradictorios para nuevas unidades.
• Factor de incremento por urgencia cuando aplica.

Plazo de aprobación

• Antes de iniciar fabricación de las piezas afectadas: coste menor.
• Durante fabricación: coste medio.
• Tras fabricación: coste máximo (puede ser pieza nueva entera).

Aceptación o no

• El fabricante puede rechazar modificado técnicamente inviable.
• El cliente puede aceptar o renegociar.

Esta sección del contrato evita conflictos posteriores.

Las penalizaciones por retraso

Cuando hay incumplimiento de plazo:

Por días naturales o laborables

• Penalización diaria sobre el monto del contrato.
• Típicamente entre 0,1% y 0,5% diario según práctica habitual.

Tope máximo

• Suma máxima de penalizaciones (típicamente entre 10% y 20% del contrato).

Causas eximentes

• Fuerza mayor definida explícitamente.
• Causas atribuibles al cliente (retrasos de aprobación, modificados tardíos).

Procedimiento de notificación

• Comunicación formal del retraso.
• Plazo para alegar.

Estas cláusulas deben ser realistas: penalizaciones demasiado altas asustan a fabricantes serios.

La transferencia de riesgo

¿En qué momento cambia la responsabilidad por la pieza?

Riesgo de transporte

• Hasta llegada a obra: del fabricante o del transportista.
• A partir de descarga: del cliente.
• Pólizas de transporte deben cubrir el viaje.

Riesgo de daño en obra

• Tras descarga, del cliente.
• Pólizas de TRC (Todo Riesgo Construcción) cubren.

Defecto de fabricación

• Garantías técnicas del producto.
• Plazos según norma y contrato.

Esta transferencia se documenta para evitar zona gris.

La propiedad intelectual

Para proyectos con diseños singulares:

Planos de fabricación

• Suelen ser propiedad del fabricante (incorporan know-how).
• El cliente puede tener licencia de uso para mantenimiento.

Soluciones técnicas

• Si el fabricante aporta solución innovadora, propiedad y uso futuro deben definirse.

Datos del proyecto

• Modelo BIM, especificaciones, fotografías.
• Habitualmente del cliente, con derechos de uso comercial limitados para el fabricante.

La normativa aplicable

Los contratos en construcción se rigen por:

• Código Civil español como marco general.
• Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público en obra pública.
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) para garantías.
• Código de Comercio para aspectos mercantiles.
• Normativa autonómica complementaria cuando aplica.

Para proyectos transfronterizos: derecho internacional aplicable acordado.

La asesoría jurídica

Para contratos relevantes:

• Asesoría especializada en construcción industrializada.
• Revisión de plantillas adaptadas al caso concreto.
• Acompañamiento en negociación.

Plantas y constructoras maduras tienen plantillas robustas que evitan reinventar cláusulas en cada proyecto.

En la siguiente lección

Hemos visto el marco contractual. La siguiente lección entra en la operativa del día a día: cómo se gestionan los pedidos y los plazos de entrega dentro del contrato vigente.